Ev Sahibi Hakları 2026: Bilmeniz Gereken Her Şey

Ev Sahibi Olarak Temel Haklarınız

Türkiye'de 7,7 milyonun üzerinde kiralık hane bulunmaktadır. Bu hane sahiplerinin büyük bölümü, yasal haklarını tam olarak bilmeden ev kiraya vermektedir. Haksız tahliye girişimleri, yasadışı kira artışları veya usulsüz depozito kesintileri hem kiracılar hem ev sahipleri için ciddi hukuki sorunlara yol açmaktadır. Bu rehber, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde ev sahibi olarak sahip olduğunuz hakları ve bu hakları doğru kullanma yollarını sade bir dille açıklar.

Ev sahibi olarak sahip olduğunuz temel haklar şunlardır:

• Kira bedelini zamanında alma hakkı (TBK Madde 301)
• Taşınmazın sözleşme koşullarında iade edilmesini talep etme hakkı
• Depozito (güvence bedeli) alma hakkı (TBK Madde 342)
• Yasal sınırlar içinde kira artışı yapma hakkı (TBK Madde 344)
• Yasal sebeplerin varlığı hâlinde tahliye talep etme hakkı (TBK Madde 315, 350, 351)

Kira Bedelini Alma Hakkı (TBK Madde 301)

Kira bedelinin her ay zamanında ödenmesini talep etmek temel hakkınızdır. Ödeme günü sözleşmede belirlenmemişse her ayın son günü geçerlidir. Kiracı gecikmeli öderse yazılı ihtar gönderme hakkınız doğar; bu ihtar ilerideki tahliye sürecinde kritik bir belgeye dönüşür. Kira bedelini banka transferiyle almanız, hem vergi uyumu hem de ödeme ispatı açısından önerilir.

Ne yapmalısınız? İlk gecikmede sözlü uyarı yerine yazılı bildirim yapın. Bu adım hem hukuki sürecinizi güçlendirir hem de ileride "iki haklı ihtar" sayısını tutturmanın ön koşulunu oluşturur.

Taşınmazı Teslim Aldığı Hâlde İade Ettirme Hakkı

Kira ilişkisi sona erdiğinde kiracı, taşınmazı teslim aldığı durumda iade etmek zorundadır. Olağan kullanım sonucu oluşan eskimeler (boya solması, küçük çizikler, parke aşınması) kiracının sorumluluğunda değildir; bunlar "olağan yıpranma" kapsamında değerlendirilir. Ancak olağanüstü hasarlar (derin çizik, kırık döşeme, kırık cam, duvarda delik) kiracıdan talep edilebilir. Hangi hasarın olağan, hangisinin olağanüstü olduğu konusunda anlaşmazlık çıkması hâlinde ispat yükü büyük ölçüde teslim tutanağına dayanır.

Ne yapmalısınız? Kiracıya taşınmazı teslim ederken fotoğraflı ve imzalı teslim tutanağı düzenleyin. İade aşamasında aynı tutanağı karşılaştırma belgesi olarak kullanın. Hasarı tutanakla tespit ettikten sonra 15 gün içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunun.

Kira Artışı Hakkınız (TBK Madde 344)

Kira artışı, ev sahiplerinin en sık karıştırdığı ve kiracılarla en fazla anlaşmazlık yaşadıkları konudur. TBK Madde 344, hem artış hakkınızı hem de bu hakkın sınırını belirler.

Yasal Artış Sınırı Nedir?

Konut kiralarında yıllık kira artışı, TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalama değişim oranını geçemez (TBK Madde 344). Bu oran; aylık TÜFE değişiminden ve yıllık noktasal TÜFE'den farklıdır — yalnızca 12 aylık ortalama hukuken bağlayıcıdır.

TÜİK bu oranı her ayın başında günceller. Kira sözleşmenizin yenileneceği ay için geçerli oran, o aydan bir önceki aya ait TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.

Artış hesaplama adımları şöyledir:

1. TÜİK'in resmi sitesinden (tuik.gov.tr) kira yenilenme ayınıza ait TÜFE 12 aylık ortalamasını öğrenin
2. Formülü uygulayın: Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + TÜFE Oranı / 100)
3. Hesapladığınız tutarı kiracıya yazılı olarak bildirin; anlaşmazlık çıkması hâlinde bu yazışma delil niteliği taşır

5 Yıl ve Üzeri Sözleşmelerde Kira Tespit Davası (TBK Madde 344/3)

Beş yıldan uzun süredir devam eden veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli, dava yoluyla mahkemece yeniden belirlenebilir. Mahkeme bu davada emsal kiraları, taşınmazın durumunu ve hakkaniyeti göz önünde bulundurur. Bu dava hem ev sahibi hem kiracı tarafından açılabilir. Piyasa kira bedelleri ile mevcut kiranız arasında önemli bir fark oluştuysa bu yola başvurabilirsiniz.

Ne yapmalısınız? Kira tespit davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmanız zorunludur. Arabuluculuk başarısız olursa sulh hukuk mahkemesine başvurun.

Tahliye Sebepleri ve Süreçleri

Tahliye hakkı TBK kapsamında sınırlı sayıda (numerus clausus) belirlenmiştir. Aşağıdaki sebepler dışında tahliye talep edilemez. Hangi sebebin hangi süreçle işlediğini bilmek, dava kazanmanın ön koşuludur.

Tahliye Sebepleri Özet Tablosu

Kira Ödenmemesi Durumunda Adım Adım Süreç

A. Temerrüt Nedeniyle Tahliye (TBK Madde 315)

Kiracı kira bedelini ödemeyi bıraktığında izlenecek yol şu adımlardan oluşur:

1. Noterden yazılı ihtarname gönderin; kiracıya 30 günlük ödeme süresi tanıyın
2. 30 gün içinde ödeme yapılmamışsa sözleşmeyi feshedebilirsiniz
3. Arabuluculuğa başvurun (1 Eylül 2023'ten itibaren zorunlu dava şartı)
4. Arabuluculuk sonuçsuz kalırsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açın

B. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK Madde 352/2)

Aynı kira yılı içinde farklı iki ödeme dönemine ait kira ödenmemişse bu yolu kullanabilirsiniz:

1. Birinci kira dönemi ödenmez — noterden birinci ihtarname gönderin
2. İkinci kira dönemi ödenmez — noterden ikinci ihtarname gönderin
3. Kira yılı sona erince arabuluculuğa başvurun
4. Arabuluculuk başarısız olursa kira yılı bitiminden itibaren 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açın

Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye (TBK Madde 350)

Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne-baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişi için taşınmana ihtiyaç duyulması hâlinde tahliye talep edilebilir. İhtiyacın gerçek, mevcut ve belgelenebilir nitelikte olması şarttır; emeklilik, şehir taşınması veya ticari faaliyet başlatma gibi somut gerekçeler örnek gösterilebilir.

Yeni Iktisap — Satın Aldığınız Evin Kiracısı (TBK Madde 351)

Kiralık taşınmazı satın aldıysanız, edinmeden itibaren 1 ay içinde kiracıya noter ihtarnamesiyle yazılı bildirimde bulunmanız gerekir. Bu bildirimden itibaren 6 ay sonra tahliye davası açabilirsiniz. Kişisel ihtiyaç gerekçesi şart değildir; yeni iktisap tek başına tahliye sebebidir.

Ne yapmalısınız? Taşınmazı satın aldıktan sonraki 1 aylık bildirimi kaçırmayın. Bu süreyi geçirirseniz hakkı yeniden kullanmak için bir sonraki kira yılını beklemeniz gerekebilir.

Depozito Hakkınız (TBK Madde 342–343)

Alabileceğiniz Maksimum Tutar

Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito en fazla 3 aylık kira bedeli tutarında olabilir. Bu sınırı aşan anlaşmalar geçersizdir; sınır üzerindeki kısım talep edilemez.

Depozito nakit olarak alınacaksa kiracı adına bankada vadeli tasarruf hesabı açılması zorunludur. Hesaptan para çekme kiracının onayına bağlıdır. Parayı kendi hesabınızda tutmanız hukuka aykırıdır; kiracı bunu talep edebilir ve siz tazminat riski taşırsınız.

Depozitodan Kesinti Yapabileceğiniz Durumlar

• Ödenmemiş kira bedelleri
• Kiracının kusuru sonucu oluşan olağandışı hasarlar (kırık cam, duvar delikleri, yanık izler, kırık döşeme)
• Ödenmemiş aidat veya ortak gider borçları

Depozitodan Kesinti Yapamayacağınız Durumlar

• Boya solması, halı aşınması, kapı menteşesi eskimesi gibi olağan yıpranmalar
• Kiracının taşınmaza gelmeden önce mevcut olan kusurlar

Ne yapmalısınız? Kiracı evi boşaltırken hasar tespitini fotoğraflı tutanakla belgeleyin. Anlaşmazlık çıkması hâlinde noter aracılığıyla tespit yaptırın; bu belge mahkemede güçlü delil oluşturur.

İhtarname Ne Zaman ve Nasıl Gönderilir?

İhtarname, hem hukuki sürecin başlangıç belgesi hem de mahkemedeki en güçlü delillerden biridir. Pek çok ev sahibi ihtarname göndermeyi çok geç yapıyor ya da hiç yapmıyor; bu hata, haklarını kaybetmelerine ya da davayı usul kuralları nedeniyle kaybetmelerine yol açıyor.

İhtarname Zamanlama Tablosu

İhtarname Gönderme Yöntemleri Karşılaştırması

Ne yapmalısınız? Tahliyeye gidecek her süreçte noter ihtarnamesi gönderin. İhtarname şablonuna ulaşmak için "Tahliye İhtarnamesi" şablonunu inceleyin.

Ev Sahibinin Yapamayacakları

• Kilidi değiştiremezsiniz: Kiracının eşyaları içerideyken kilidi değiştirmek konut dokunulmazlığını ihlal eder; hem cezai sorumluluk hem tazminat davası riski doğar
• Elektrik, su veya doğalgaz bağlantısını kesinlikle kesemezsiniz: Bu eylem yasadışıdır; kiracı hem cezai hem hukuki yola başvurabilir, maddi ve manevi tazminat talep edebilir
• Eşyaları izinsiz dışarı çıkaramazsınız: Eşya çıkarmak için mahkeme kararı ve icra müdürü refakati zorunludur; kendi başınıza yaparsanız mala zarar verme ve konut dokunulmazlığını ihlal suçları oluşur
• Baskı, taciz veya tehdit yoluyla tahliye sağlayamazsınız: Kiracı bu durumu belgelerse suç duyurusunda bulunabilir; cezai dava açılabilir
• "Artışı kabul et ya da çık" baskısı yapamazsınız: Kira artışı konusunda kiracıyı hukuka aykırı biçimde zorlamak yasal değildir
• Gerçek olmayan ihtiyaç gerekçesiyle tahliye ettirip başkasına kiralayamazsınız: 3 yıllık bekleme kuralını çiğnemeniz, eski kiracının tazminat davasına zemin hazırlar

Ne yapmalısınız? Kiracınızı tahliye etmek istiyorsanız tek yasal yol şudur: ihtarname → arabuluculuk → sulh hukuk mahkemesi kararı → icra müdürlüğü aracılığıyla zorla tahliye. Bu süreç dışındaki her girişim hem hakkınızı zayıflatır hem de sizi sorumlu kılar.

Ev Sahiplerinin Sık Yaptığı 6 Hata

1. İhtarname göndermeden doğrudan dava açmak: Kira borcu gerekçesiyle açılan davalarda 30 günlük ihtarname süresi dolmadan dava açılırsa mahkeme davayı usulden reddeder. Hem zaman hem yargılama masrafı kaybedilir; süreç sıfırdan başlamak zorunda kalır

2. Sözleşmedeki yüksek artış oranını uygulamak: TBK Madde 344 sınırı aşıldığında kiracı itiraz ederse artış geçersiz sayılır. Geçmişe yönelik fazla alınan tutar iade edilmek zorunda kalınabilir; ayrıca kiracının açtığı davada yargılama giderleri ev sahibine yüklenir

3. Teslim tutanağı yapmamak: Kira ilişkisi sonunda hasar tespiti tutanaksız yapılırsa ispat yükü ev sahibine düşer. Hasar olduğunu kanıtlayamazsanız depozitodan kesinti yapmanız hukuki açıdan mümkün olmaz

4. Arabuluculuğu atlamak: 1 Eylül 2023'ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu dava şartıdır. Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmeden açılan dava, dava şartı yokluğundan reddedilir

5. Depozito hesabı açmamak: TBK Madde 342 uyarınca nakit depozito, bankada kiracı adına bloke vadeli hesapta tutulmalıdır. Ev sahibinin kendi hesabında tutması hukuka aykırıdır; kiracı hem hesap açılmasını talep edebilir hem tazminat davası açabilir

6. İhtiyaç gerekçesiyle tahliye ettirdikten sonra 3 yıl içinde evi kiraya vermek: Eski kiracı bu durumda en az 1 yıllık kira tutarında tazminat talep edebilir (TBK Madde 355). Tahliyeden sonra 3 yıl boyunca o taşınmazı başka bir kiracıya veremezsiniz

Haklarınız İçin Hangi Adımları Atmalısınız?

1. Kiracınızla önce yazılı iletişim kurun: Pek çok sorun belgelenmiş yazılı bildirimle karşılıklı çözülebilir; bu aşamayı atlamak süreci gereksiz yere uzatır
2. İhtarname gönderin: Her türlü talebinizin resmi kaydı olan ihtarname, hukuki sürecin temelidir ve mahkemedeki en güçlü delillerinizden biridir
3. Arabuluculuğa başvurun: 2023'ten itibaren zorunlu ön adım olan arabuluculuk, kısa sürede anlaşmazlığı çözebilir ve dava masraflarından kurtarır
4. Sulh hukuk mahkemesine başvurun: Arabuluculuk başarısız olursa taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine başvurabilirsiniz
5. Adli yardımdan yararlanın: Ekonomik durumunuz elverişli değilse baro adli yardım biriminden ücretsiz hukuki destek alabilirsiniz